As despesas recuperáveis correspondem às despesas incorridas pelo proprietário para um imóvel alugado e que o locador pode exigir reembolso do inquilino.
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Quais são as despesas recuperáveis junto ao inquilino?
As despesas recuperáveis são despesas inicialmente suportadas pelo proprietário , mas que podem ser reembolsadas pelo inquilino. Assim, as taxas de aluguel destinadas a facilitar a vida cotidiana do inquilino são recuperáveis pelo proprietário (elevador, aquecimento coletivo, água fria, água quente, etc.).
Isso também se aplica às despesas de manutenção de rotina e reparos de equipamentos que beneficiam o inquilino (manutenção de áreas verdes, reparos do aquecimento coletivo , manutenção do elevador…) assim como os impostos e honorários devidos em troca dos serviços prestados (imposto para a mudança de lixo doméstico, taxa de varrição, custos de saneamento, etc.).
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Além disso, se um funcionário ou empresa garantir a manutenção e limpeza das áreas comuns, as despesas correspondentes à sua remuneração são integralmente recuperáveis junto ao inquilino. Se for o zelador ou o porteiro que realiza os trabalhos de manutenção e cuida da remoção do lixo, o inquilino deve pagar 75% desse valor. Se o zelador não gerenciar apenas uma dessas duas tarefas, o valor a ser alocado ao inquilino é limitado a 40% das despesas.
Para as áreas comuns e instalações comuns, as seguintes despesas são recuperáveis:
— a manutenção e os reparos relativos aos elevadores, — água fria, água quente, aquecimento coletivo, impostos e taxas sobre a água, — eletricidade, combustível, energia, — limpeza e manutenção de bombas, medidores, válvulas, torneiras, pontos e tubulações de aquecimento, descalcificadores, coletores solares,… — limpeza de caldeiras e chaminés, controle da combustão, — reparos para vazamentos e juntas de vedação, — manutenção do temporizador, aberturas automáticas, código, interfone, — tapetes, áreas internas, — colunas secas, resíduos vazios, — áreas externas, estacionamentos, áreas verdes, parques infantis, lagoas, — tubulações de drenagem de águas pluviais, calhas, — material de jardinagem, equipamentos de parque infantil, caixa de areia, — fossas para edredons, recipientes de lixo; — fornecimento de pequenos equipamentos relacionados à manutenção: vassoura, panos, lâmpadas, óleo, sal, gasolina, sacos plásticos, papel, produtos de desinfecção e desinfecção…
O que são as despesas não recuperáveis?
Se as despesas incorridas se referem à estrutura do próprio edifício, elas não são recuperáveis pelo proprietário. Essas despesas geralmente pontuais e não recuperáveis devem ser consideradas pelo proprietário ao adquirir um apartamento, pois terão um impacto direto na rentabilidade de seu investimento.
Dado que o proprietário é responsável por fornecer uma habitação decente ao seu inquilino, ele deve cobrir todas as despesas relacionadas a trabalhos importantes necessários na copropriedade ou na administração da mesma (renovação do telhado do edifício, desratização, restauração da fachada, custo do fiduciário da copropriedade…). Vale ressaltar que a remoção de materiais volumosos não pode ser equiparada a resíduos que se enquadram na manutenção da limpeza ou nos rejeitos domésticos, que são de responsabilidade do inquilino.
Além disso, em caso de custos resultantes de atos de vandalismo dentro do edifício, o proprietário não pode recuperar do seu inquilino os trabalhos de limpeza ou reparação. Quanto às taxas de elevador para um imóvel no térreo, elas não podem ser arcadas pelo inquilino, mesmo que o proprietário pague, a menos que o inquilino use o elevador para ir ao estacionamento do subsolo ou à cave.
Quem paga as despesas recuperáveis? O proprietário ou o inquilino?
O valor das despesas de copropriedade pode variar de um ano para outro: o valor das despesas recuperáveis não pode ser conhecido antecipadamente. O locador e o locatário podem, portanto, exigir de seu inquilino uma provisão mensal sobre as despesas, pagável ao mesmo tempo que o aluguel. O valor dessa provisão deve ser claramente indicado na cobrança de aluguel e no recibo que o proprietário entrega ao seu inquilino todo mês.
Para determinar o valor da alocação que será paga pelo inquilino, o proprietário pode contar com o valor das despesas pagas no ano anterior. Saiba que o valor pago durante todo o ano pode ser ajustado se não corresponder às despesas efetivamente incorridas pelo proprietário. Um mês antes do ajuste, o locador deve enviar ao inquilino os detalhes das despesas que ele pagou durante o ano e transmitir ao inquilino os comprovantes relativos a essas despesas dentro de um prazo de seis meses.
Vale ressaltar que se o pagamento por provisão for utilizado principalmente, é possível optar pelo pagamento em pacote no âmbito de um aluguel mobiliado. Com esse método, o inquilino paga todo mês um valor fixo definido no contrato de aluguel. O proprietário não poderá realizar um ajuste se o valor fixo anual for, no final, diferente do valor das despesas reais.
Regularização das despesas, como funciona?
Se o inquilino pagar provisões mensais sobre as despesas ao proprietário , este deverá proceder, uma vez por ano, à regularização das despesas. Se o inquilino pagou mais do que as despesas reais, o proprietário deverá reembolsá-lo pelo valor pago a mais. Caso contrário, o proprietário deverá solicitar um adicional ao inquilino. Quando o proprietário realiza a regularização, ele deve enviar ao seu inquilino um relatório individual detalhando cada tipo de despesa.
Se o imóvel estiver situado em uma copropriedade, o proprietário deve especificar a distribuição das despesas entre os proprietários e os inquilinos. No mês seguinte ao envio dessa declaração, o proprietário deve manter à disposição do inquilino todos os documentos que comprovem as despesas recuperáveis. O locatário poderá então exigir o pagamento do ajuste. Dependendo do valor do ajuste, as provisões podem ser ajustadas para cima ou para baixo.
Vale ressaltar que o inquilino tem a possibilidade de contestar os valores cobrados se não forem justificados pelo proprietário. Mas, em todos os casos, ele deverá pagar previamente as quantias solicitadas pelo proprietário. Caso contrário, o proprietário pode solicitar a rescisão do contrato de aluguel por não pagamento das despesas.
Como regularizar as despesas de aluguel?
A regularização das despesas de aluguel pode ser feita anualmente, mas não necessariamente na data de aniversário do contrato. A regularização é geralmente realizada pelo proprietário-locador no momento do recebimento do relatório de contas da copropriedade. Para regularizar as despesas de aluguel, o proprietário deve comparar as despesas reais com as provisões sobre as despesas pagas pelo inquilino. Alguns documentos são necessários para regularizar as despesas de aluguel.
Isso se aplica especialmente ao estado das despesas da copropriedade, ao estado de distribuição das despesas (dando a parte do imóvel na copropriedade) e o imposto predial, que permite conhecer o valor do imposto de remoção de lixo doméstico (TEOM).
Em seguida, como vimos acima, o locador deve solicitar o adicional ao inquilino se ele pagou menos do que o valor das despesas reais, ou reembolsá-lo pelo valor pago a mais se as despesas reais forem inferiores às provisões. Se o proprietário esquecer de regularizar as despesas durante o ano, ele ainda poderá solicitar isso durante 3 anos. Se o inquilino deixar o imóvel ao final do contrato, o proprietário pode reter as despesas de aluguel de 20% do valor do depósito de garantia para poder aplicar o último acerto.
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