Los gastos recuperables corresponden a los gastos incurridos por el propietario para una vivienda alquilada y que el arrendador puede exigir un reembolso por parte del inquilino.
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¿Cuáles son los gastos recuperables del inquilino?
Los gastos recuperables son gastos inicialmente asumidos por el propietario , pero que pueden ser reembolsados por el inquilino. Así, los gastos de alquiler destinados a facilitar la vida cotidiana del inquilino son recuperables por el propietario (ascensor, calefacción colectiva, agua fría, agua caliente, etc.).
También es el caso de los gastos de mantenimiento rutinario y las reparaciones de equipos que benefician al inquilino (mantenimiento de espacios verdes, reparaciones de calefacción colectiva , mantenimiento del ascensor…) así como los impuestos y honorarios debidos a cambio de los servicios prestados (impuesto por el traslado de residuos domésticos, impuesto de barrido, gastos de saneamiento, etc.).
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Además, si un empleado o una empresa se encarga del mantenimiento y la limpieza de las áreas comunes, los gastos correspondientes a su remuneración son completamente recuperables del inquilino. Si es el portero o el conserje quien realiza los trabajos de mantenimiento y se ocupa de la recolección de basura, el inquilino debe pagar el 75% de este monto. Si el conserje solo gestiona una de estas dos tareas, el monto a asignar al inquilino se limita al 40% de los gastos.
Para los espacios comunes y las instalaciones comunes, los siguientes gastos son recuperables:
— el mantenimiento y las reparaciones relacionadas con los ascensores, — agua fría, agua caliente, calefacción colectiva, impuestos y tasas sobre el agua, — electricidad, combustible, energía, — limpieza y mantenimiento de bombas, medidores, válvulas, grifos, puntos y tuberías de calefacción, ablandadores, captadores solares,… — deshollinado de calderas y chimeneas, control de la combustión, — reparaciones por fugas y juntas de estanqueidad, — mantenimiento del temporizador, aperturas automáticas, código, intercomunicador, — alfombras, espacios interiores, — columnas secas, residuos vacíos, — espacios exteriores, aparcamientos, espacios verdes, áreas de juegos, estanques, — tuberías de drenaje de aguas pluviales, canalones, — material de jardinería, equipamiento de áreas de juegos, caja de arena, — fosas para edredones, contenedores de basura; — suministro de pequeños equipos relacionados con el mantenimiento: escobas, trapos, lámparas, bombillas, aceite, sal, gasolina, bolsas de plástico, papel, productos de desinfección y desinfección…
¿Qué son los gastos no recuperables?
Si los gastos incurridos se refieren a la estructura misma de un edificio, no son recuperables por el propietario. Estos gastos generalmente puntuales y no recuperables deberán ser considerados por el propietario al adquirir un apartamento, ya que tendrán un impacto directo en la rentabilidad de su inversión.
Dado que el propietario es responsable de proporcionar una vivienda digna a su inquilino, debe cubrir todos los gastos relacionados con los trabajos importantes necesarios en la propiedad común o la administración de la misma (renovación del techo del edificio, desratización, restauración de la fachada, costo del fiduciario de la propiedad común…). Cabe señalar que la recolección de materiales voluminosos no puede ser asimilada a residuos que corresponden al mantenimiento de la limpieza o a los desechos domésticos, que son asumidos por el inquilino.
Además, en caso de costos resultantes de actos de vandalismo dentro del edificio, el propietario no puede recuperar del inquilino los trabajos de limpieza o reparación. En cuanto a los gastos de ascensor para un apartamento en la planta baja, no pueden ser asumidos por el inquilino, incluso si el propietario paga, a menos que el inquilino utilice el ascensor para ir al aparcamiento del sótano o a la bodega.
¿Quién paga los gastos recuperables? ¿El propietario o el inquilino?
El monto de los gastos de la propiedad común puede variar de un año a otro: el monto de los gastos recuperables no puede conocerse de antemano. El arrendador y el propietario pueden, por lo tanto, reclamar a su inquilino una provisión mensual sobre los gastos, pagadera al mismo tiempo que el alquiler. El monto de esta provisión debe estar claramente indicado en la llamada de alquiler y en el recibo que el propietario entrega a su inquilino cada mes.
Para determinar el monto de la asignación que será pagada por el inquilino, el propietario puede basarse en el monto de los gastos pagados durante el año anterior. Tenga en cuenta que el monto pagado durante todo el año puede ajustarse si no corresponde a los gastos efectivamente incurridos por el propietario. Un mes antes del ajuste, el arrendador debe enviar al inquilino los detalles de los gastos que ha pagado durante el año y proporcionar al inquilino los documentos justificativos relacionados con esos gastos en un plazo de seis meses.
Es importante señalar que si el pago por provisión se utiliza principalmente, es posible optar por el pago en un monto fijo en el marco de un alquiler amueblado. Con este método, el inquilino paga cada mes un monto fijo definido en el contrato de alquiler. El propietario no podrá realizar un ajuste si el monto fijo anual es finalmente diferente del monto de los gastos reales.
Regularización de los gastos, ¿cómo va?
Si el inquilino paga provisiones mensuales sobre los gastos al propietario , este deberá proceder, una vez al año, a regularizar los gastos. Si el inquilino ha pagado más que los gastos reales, el propietario deberá devolverle el exceso pagado. De lo contrario, el propietario deberá solicitar un suplemento al inquilino. Cuando el propietario procede a la regularización, debe enviar a su inquilino un desglose individual detallando cada tipo de gasto.
Si la vivienda está ubicada en una propiedad común, el propietario debe especificar la distribución de los gastos entre los propietarios y los inquilinos. Durante el mes siguiente al envío de esta declaración, el propietario debe tener a disposición del inquilino todos los documentos que justifiquen los gastos recuperables. El arrendador podrá entonces reclamar el pago del ajuste. Según el monto del ajuste, las provisiones pueden luego ser ajustadas al alza o a la baja.
Es importante señalar que el inquilino tiene la posibilidad de impugnar los montos reclamados si no están justificados por el propietario. Pero, en cualquier caso, deberá pagar previamente las sumas solicitadas por el propietario. De lo contrario, el propietario puede solicitar la rescisión del contrato de alquiler por falta de pago de los gastos.
¿Cómo regularizar los gastos de alquiler?
El ajuste de los gastos de alquiler puede realizarse anualmente, pero no necesariamente en la fecha aniversario del contrato de alquiler. La regularización se lleva a cabo habitualmente por el propietario-arrendador en el momento de la recepción del informe de cuentas de la propiedad común. Para regularizar los gastos de alquiler, el propietario debe comparar los gastos reales con las provisiones sobre los gastos pagados por el inquilino. Se requieren ciertos documentos para regularizar los gastos de alquiler.
Este es particularmente el caso del estado de los gastos de la propiedad común, del estado de distribución de los gastos (que da la parte de la vivienda en la propiedad común) y el impuesto sobre bienes inmuebles, lo que permite conocer el monto del impuesto de recolección de residuos domésticos (TEOM).
Luego, como hemos visto anteriormente, el arrendador debe solicitar el suplemento al inquilino si ha pagado menos que el monto de los gastos reales, o reembolsarle el exceso pagado si los gastos reales son inferiores a las provisiones. Si el propietario olvida regularizar los gastos durante el año, aún puede solicitarlo durante 3 años. Si el inquilino deja la vivienda al final del contrato de alquiler, el propietario puede retener los gastos de alquiler del 20% del monto del depósito de garantía para poder aplicar el último ajuste.
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