Imóveis: como calcular sua capacidade de empréstimo?

Como calcular sua capacidade de crédito?

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Como você provavelmente usará um empréstimo bancário para financiar seu projeto imobiliário, é necessário entender como determinar o valor que os bancos estarão dispostos a lhe emprestar. Para isso, vamos lhe mostrar como calcular a capacidade de crédito.

Capacidade de crédito: Definição

Sua capacidade de crédito ou capacidade de endividamento corresponde ao montante que um banco está disposto a financiar para a sua compra imobiliária. O conceito de capacidade implica que se trata de um valor que você pode reembolsar ao banco em um período de tempo pré-determinado.

Esse montante varia de acordo com vários critérios:

📈 Qual é a sua renda (salários, pensões, rendimentos recebidos, rendimentos de aluguel…)?

📉 Quais são suas despesas recorrentes (aluguel, prestações de empréstimos hipotecários mensais ou empréstimos pessoais, pensões pagas…)?

🏠 Quais projetos você está financiando (compra de uma residência principal, residência secundária, investimento em aluguel…)?

📊 A que taxa de juros o banco está lhe emprestando?

⏳ Quanto tempo você deseja emprestar?

O montante que você irá emprestar, assim como sua contribuição pessoal, corresponde ao seu envelope total para determinar o orçamento máximo do seu projeto.

Por exemplo, Michel gostaria de comprar sua residência principal. Ele ganha 2.000€ líquidos/mês e possui 20.000€ de contribuição pessoal. O aluguel atual é de 500 €/mês. O Banco oferece um empréstimo de 20 anos a uma taxa de juros de 1,29%.

A capacidade de crédito será de aproximadamente 140.000 euros. Assim, o orçamento total de Michel para financiar sua residência principal será de aproximadamente 160.000 euros.

Calcular a capacidade de crédito em duas etapas

É difícil especificar um único método de cálculo, uma vez que cada banco utiliza seu próprio método. Mas sempre lhe daremos uma maneira de calcular sua capacidade de crédito. O objetivo é que você possa determinar por conta própria um orçamento aproximado.

Este método de cálculo consiste em duas etapas:

1/ CALCULAR O PAGAMENTO MENSAL

Em outras palavras, é alocar suas despesas recorrentes com base em suas receitas recorrentes.

📉 Despesas recorrentes: aluguel, prestações de empréstimos hipotecários mensais ou taxas de consumo.

📈 Receitas recorrentes: salários líquidos mensais, pensões, rendimentos recebidos, rendimentos de aluguel.

Essa taxa não deve ultrapassar 33%. No entanto, alguns pedidos de empréstimos imobiliários são aceitos com índices mais altos. Para sua informação, o Conselho de Alta Estabilidade Financeira (HCSF) apresentou novas recomendações sobre empréstimos imobiliários no final de 2019, o que levará a um endurecimento do limite de 33% para quase todas as instituições bancárias.

Para usar o exemplo de Michel:

Custos recorrentes: 500€ de aluguel. No entanto, esse aluguel será substituído pelo futuro pagamento mensal do empréstimo para a compra de sua residência principal. Portanto, não levamos isso em consideração ao calcular.

Receita recorrente: 2.000€ líquidos mensais.

Número máximo de créditos mensais/2.000€ = 33%. Ou seja, um pagamento mensal de 667€ para Michel.

2/DEDUÇÃO DO TOTAL DO EMPRÉSTIMO

Um prazo de reembolso e uma taxa de juros são aplicados a esse pagamento mensal. A maioria dos corretores online oferece uma ferramenta de cálculo.

No caso de Michel, os bancos oferecerão um empréstimo de aproximadamente 140.000 euros para um pagamento mensal de 667 euros por 20 anos a uma taxa de juros de 1,29%.

Portanto, você sabe o montante que pode emprestar.

Conhecer esse orçamento é uma vantagem importante ao visitar um apartamento ou uma casa. Você também pode receber um certificado de crédito que indica o montante que pode emprestar. Esse certificado comprova a seriedade do seu caso ao visitar o imóvel.