¿Cómo calcular su capacidad de crédito?
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Dado que probablemente utilizará un préstamo bancario para financiar su proyecto inmobiliario, debe entender cómo determinar el monto que los bancos le prestarán. Para ello, le diremos cómo calcular la capacidad de crédito.
Capacidad de crédito: Definición
Su capacidad de crédito o su capacidad de endeudamiento corresponde al monto que un banco está dispuesto a financiarle para su compra inmobiliaria. El concepto de capacidad implica que se trata de un monto que puede reembolsar al banco en un período de tiempo predeterminado.
Este monto varía según varios criterios:
📈 ¿Cuál es su ingreso (salarios, pensiones, pensiones percibidas, ingresos por alquiler…) ?
📉 ¿Cuáles son sus gastos recurrentes (alquiler, préstamos hipotecarios mensuales o préstamos al consumo, pensiones pagadas…) ?
🏠 ¿Qué proyectos financia (compra de una residencia principal, residencia secundaria, inversión en alquiler…) ?
📊 ¿A qué tasa de interés le presta el banco?
⏳ ¿Cuánto tiempo desea pedir prestado?
El monto que pedirá prestado, así como su contribución personal, corresponde a su presupuesto total para determinar el presupuesto máximo de su proyecto.
Por ejemplo, Michel le gustaría comprar su residencia principal. Gana 2,000€ netos/mes y tiene 20,000€ de contribución personal. El alquiler actual es de 500 €/mes. El banco ofrece un préstamo a 20 años a una tasa de interés del 1,29 %.
La capacidad de crédito será de aproximadamente 140,000 euros. Así, el presupuesto total de Michel para financiar su residencia principal ascenderá a aproximadamente 160,000 euros.
Calcular la capacidad de crédito en dos pasos
Es difícil especificar un solo método de cálculo, ya que cada banco utiliza su propio método. Pero siempre le daremos una forma de calcular usted mismo su capacidad de crédito. El objetivo es poder determinar usted mismo un presupuesto aproximado.
Este método de cálculo consta de dos pasos:
1/ CALCULAR EL PAGO MENSUAL
En otras palabras, se trata de asignar sus gastos recurrentes en función de sus ingresos recurrentes.
📉 Gastos recurrentes: alquiler, préstamos hipotecarios mensuales o tasas de consumo.
📈 Ingresos recurrentes: salarios netos mensuales, pensiones, pensiones percibidas, ingresos por alquiler.
Esta tasa no debe superar el 33 %. Sin embargo, algunos expedientes de préstamos hipotecarios son aceptados con ratios más altos. Para su información, el Consejo de Alta Estabilidad Financiera (HCSF) presentó nuevas recomendaciones sobre préstamos hipotecarios a finales de 2019, lo que llevará a un endurecimiento del límite del 33 % para casi todas las entidades bancarias.
Para usar el ejemplo de Michel:
Costos recurrentes: 500$ de alquiler. Sin embargo, este alquiler será reemplazado por el futuro pago mensual que reemplazará el pago del préstamo para la compra de su residencia principal. Por lo tanto, no lo tomamos en cuenta al calcular.
Ingreso recurrente: 2000€ netos mensuales.
Número máximo de créditos mensuales/2,000€ = 33%. Es decir, un préstamo mensual de 667€ para Michel.
2/ DEDUCCIÓN DE LA TOTALIDAD DEL PRÉSTAMO
Se aplica un plazo de reembolso y una tasa de interés a este pago mensual. La mayoría de los corredores en línea le ofrecen una herramienta de cálculo.
En el caso de Michel, los bancos ofrecerán un préstamo de aproximadamente 140,000 euros para un pago mensual de 667 euros a 20 años a una tasa de interés del 1,29%.
Así que sabe el monto que puede pedir prestado.
Conocer este presupuesto es una ventaja importante al visitar un apartamento o una casa. También puede recibir un certificado de crédito que indique el monto que puede pedir prestado. Este certificado prueba la seriedad de su caso al visitar la propiedad.
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